澳门注册送56·安信国际:市盈率23倍 人工成本高昂影响公司盈利

作者:匿名2020-01-10 11:29:44

  

澳门注册送56·安信国际:市盈率23倍 人工成本高昂影响公司盈利

澳门注册送56,公司概览:奥园健康生活(“奥生活”)是在中国其中一家提供物业管理服务及商业运营服务的供货商。奥生活由中国奥园(3883HK,买入评级,目标价:港币9.8)中分拆出来,中国奥园持有奥生活75.5%权益,分拆上市完成后,将滩薄至56.6%权益,但奥生活将仍然为中国奥园之附属公司。

公司在管面积截至2018年9月约1000万平米,从奥园集团(包括关联方、合联营公司)所开发的物业中取得的面积约占95%。

奥生活所提供的物业管理服务,大至分成三大类:1)为开发商,主要是中国奥园提供销售辅助服务如样板房及销售中心的维护工作;2)一般物管服务,如安保、清洁等,这是公司最大的收入来源,2018年首三季分部收入为2.2亿元(人民币·下同,特别指明除外),约占总收入的50%;3)增值服务,如公家地方管理、出租广告位、家居辅助服务等住户外围服务。

此外奥生活亦会提供商业运营服务,为旗下部分商场提供管理,服务包括:1)指导商场开发商(主要为中国奥园)或业主如何营运;2)招商工作;3)一般物管服务如安保、清洁、维修及维护服务等;4)代收租、处理投诉等烦扰工作;5)其他增值服务如停车管理等。2018年首三季分部收入为1.2亿元,约占总收入的27%。

除了住宅及商场管理外,奥生活还发展及提供多元化服务,从集团住户群中的消费生态圈中寻找商机。例如奥生活与韩国‘PPEUM’品牌订立战略合作协议,帮助发展美容医疗诊所业务;另外亦与‘春雨医生’及‘健康160’订立战略合作协议,以O2O平台接入在线医疗咨询服务。

行业状况及前景:奥园集团深根华南,其中粤港澳大湾区的土储面积约740万平米,约占奥园总土储的四分之一。近日国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中强调加强区内城市互联互通,加快基建投入如深中通道、深茂铁路等,长远有利环深圳地区发展。长远有利大湾区以及外围辐射区域的发展,广东省2018年商品房总销售额超过18,000亿元,占全国12%全国第一,而广东省GDP总值亦位居全国第一,2018年全省生产总值约97,300亿元。深厚经济基础,加上政策支持,有利集团发展。

中国房市场发展多年渐趋成熟,2018年商品房销售建面超过17亿平方米,经历多年的积累,物管行业将进入黄金时期。根据中指院报告,预计2020年全国物业管理行业规模可达243亿平方米。行业整合,强者愈强就成了大趋势,2018年百强房企销售额(全口径)约112,000亿元,占全国总销售约74%。然而下游物业管理行业虽有同样整合之势但仍然分散,物管百强所占的市场份额只有约三成,行业龙头预期还受惠整合红利。

在收入改善财富效应的大趋势下消费保持较高增长,社会消费品零售总额按9%的复合年增长率自2012年增加至2018年的约381,000亿元。零售在购物中心的支出亦不断增加,商业运营服务行业迅速扩张。中国商场零售支出按8.1%的复合年增长率自2012年增加至2017年的约人民币16,454亿元。

  优势与机遇

 奥生活作为中国奥园的子公司,不但分享了奥园集团的品牌效应与知名度,还受惠与母公司的业务合作关系。中国奥园截至2018年6月总土储面积超过3,000万平米,主要分布在中国华南、中西部、华东及环渤海地区。中国奥园2018年销售额同比增长100%至913亿元,全国排名38。奥园2019年推盘货值约1900亿元,保守估计公司去化率为60%,相当于销售额1140亿元,或同比增长25%。未来保持较快增长,奥生活因而受惠。

 奥生活另亮点是其商业运营服务,把母公司部分优质的商场资源管理投放在奥生活中,加上凭借奥园品牌效应的带动下向独立第三方开发商获取新合约,分部收入按98%的复合年增长率上升至2017年约1.18亿元,2018年首三季之收入更进一步升至1.21亿元。商业运营平均利润率较高,加上中国奥园600万平米之商业物业土储,成为奥生活的增长动力。

 恒基兆业(12 HK)执董兼副主席李家杰先生名下的Successful Lotus Limited同意认购4000万港元的发售股份,作为基石投资者。我们认为此举进一步强化两个集团早前作签订的战略合作框架协议。

弱项与风险

 物管行业是劳工密集的产业之一,劳工成本占奥生活总服务成本超过60%。最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。公司透过把服务做到标准化以减少对人工劳动的倚赖程度,从紧降低服务成本。

 环境经济不确定性较大。三、四线城市销售在投资性需求减少的情况下,预计短期销售压力较高。

假设以下限定价(每股3.48港元),撤除上市费用,截至2019年9月净利润约7000万元,按 比例之2018全年静态市盈率(完全摊薄)约23倍。公司截至2019年9月的总签约面积约2000 万平米,收费面积约1000万平米。根据我们估计中国奥园在2019年将结转约500万平米的 销售面积,假设全数被奥生活接收,公司在2019-20年的增长可维持较高水平,因此给予 IPO 专用评级“7”。